来源：每经网
每经记者｜陈利每经编辑｜陈梦妤
2021年下半年起持续调整的中国房地产市场，在政策密集发力下进入筑底关键期。
在日前国务院新闻办公室举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，住建部部长倪虹表示，“十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米。
约50亿平方米的销售背后，全国房地产市场发生了哪些主要变化？房企投资聚焦点在哪些方面？什么样的产品更受市场欢迎？
由每日经济新闻联手中指研究院发起的《展望“十五五”，挖掘非限购周期楼市“黄金坑”——2025房地产行业年度报告》（以下简称《报告》）将作出解答。
“当前我国房地产市场供求关系已发生改变，存量房规模已较大，刚需普遍通过购买二手房解决居住问题，而新房则转向满足改善性需求。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析指出，控制增量、精细化运营与聚焦核心城市是房企破局关键。
政策托底信号持续强化
《报告》显示，2021年下半年以来，房地产市场进入持续调整阶段，全国新建商品房销售规模持续下降。2024年9月中央政治局会议首次明确“促进房地产市场止跌回稳”，随后“四个取消、四个降低、两个增加”等政策组合拳持续落地。2025年两会政府工作报告将“稳住楼市”纳入总体要求，政策托底信号持续强化。
政策效应在市场端逐步显现但动能趋弱。国家统计局数据显示，2025年1～9月，全国新建商品房销售面积6.58亿平方米，同比下降5.5%，降幅较去年同期收窄11.6个百分点；销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，核心指标虽仍处负区间但改善趋势明确。
相较于新房市场，二手房市场表现更显韧性。中指研究院监测显示，重点30城1～7月二手房成交套数同比增长10%，尤其是到7月，二手房成交占比已升至68%，创下近年新高。
如前所述，“十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米。同时，存量住房市场的规模持续扩大，目前全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房。
需要指出的是，2023年以来，新房价格在核心城市改善项目入市带动下，环比结构性上涨，二手房成交量尽管在持续上涨，价格却呈现持续下滑态势。中指百城价格指数显示，二手房价格已连续41个月环比下跌。
“去年9·26新政后，二手房价格环比跌幅有所收窄，期间成都、深圳等城市二手房价格环比出现阶段性上涨。今年二季度以来，随着政策效应减弱及挂牌量保持高位，百城二手住宅价格环比跌幅再次扩大，短期价格仍面临一定压力。”曹晶晶指出。
“强者恒强”格局愈发清晰
尽管当前市场仍处于调整阶段，但不可否认，“强者恒强”的市场分化格局愈发清晰。
《报告》显示，2023年7月以来，一线城市在高品质改善项目入市带动下，新房价格月度同比呈上涨态势，同比增速高于二线、三四线城市，9月一线城市新建住宅价格同比上涨6.87%，同比连续上涨27个月；二线城市价格表现相对平稳，同比上涨1.72%；而三四线城市同比下跌1.30%，三线城市房价持续承压。
曹晶晶指出，随着绝大多数城市限制性政策已放开，楼市将回归供需主导，市场分化或进一步加剧。一二线核心城市凭借坚实的经济基础与产业竞争优势，持续吸引高质量人才流入，为房地产市场提供了有利支撑。“不过，即便是人口整体保持增长的一二线城市中，也有不少城市当前面临调整压力，这与当地库存较高、阶段性供应过剩有关。”
需要指出的是，这种分化现象在投资端表现尤为明显。
今年以来，房企拿地进一步聚焦核心城市，叠加核心城市优质地块供应力度加大，北上深、杭州、成都多宗地块竞拍出高溢价。
5月31日，上海徐汇东安新村第三宗地块以341.35亿元协议出让，今年以来徐汇东安新村三宗地出让金累计达523.03亿元，刷新全国地价总价纪录；北京、成都一季度两度刷新地价单价纪录，杭州三次刷新地价单价纪录；二季度以来，核心区优质地块仍能实现溢价出让，平均溢价率维持在两成以上。
根据中指研究院监测，2025年前三季度，300城住宅用地出让金同比增长13%，其中一二线城市出让金同比增幅明显，分别为24.5%、26.3%，而三四线城市土拍表现持续较弱，土地出让金同比下降。
从城市集中度来看，1～9月宅地出让金TOP20城市成交金额占全国比重约61%，较2024年全年提升10个百分点。除南通、扬州外，宅地出让金TOP20城均为核心一二线城市，其中杭州、北京、上海前三季度涉宅用地出让金额均超千亿元，杭州出让金已超去年全年水平。
“核心城市优质地块一定程度上可保证项目销售的确定性。”曹晶晶表示，但头部企业投资策略趋同必然会导致竞争加剧，使得拿地成本提升。面对竞争加剧，房企不能仅依赖地段溢价，而需转向“以需定产”的精细化运营。
改善性需求成为新房市场核心支撑
随着房地产市场供求关系发生根本性转变，改善性需求成为新房市场核心支撑。
《报告》显示，2025年1～7月，重点30城120～144平方米户型成交占比升至30%，北京120平方米以上大户型占比42%，杭州、成都等二线城市改善型户型占比超50%，需求结构持续升级。
高端市场表现亮眼。以上海为例，今年上半年已经诞生超25个“日光盘”，其中大多数都是均价在10万元/平方米以上的豪宅项目，比如绿城潮鸣东方、融创上海壹号院等。
与此同时，1～8月，北京1000万～2000万元总价段新房成交同比增长67%，成都千万元级项目成交同比提升51%，杭州千万元级二手房成交同比增长27%，高净值人群资产配置需求释放明显。
“高端需求的成交量总体较为有限，持续释放后或造成一定需求透支压力。”曹晶晶强调，叠加房企产品供应豪宅化趋同，市场竞争加剧，需关注后续市场持续性。
值得一提的是，各地新规项目陆续入市，有效带动了改善性需求的持续释放。从市场表现看，新规项目在销售去化上表现更为突出，尤其在杭州、成都等热点城市中不乏首开售罄的案例。
如杭州奥映鸣翠府、成都新希望D23风华等项目首开即售罄，招商蛇口、绿城中国等房企的改善型项目去化率普遍超80%。
“企业必须更精准地洞察住房需求趋势，才能以优质产品赢得市场。”曹晶晶表示，随着更多高品质项目入市，消费者在购房时将拥有更丰富、更优质的选择，这也有助于推动市场进入“供给升级—需求改善”良性循环。
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